“집에 에퀴티(순자산)는 꽤 쌓여 있는데, 당장 사업 자금으로 10만 달러가 필요합니다. 캐시아웃 재융자를 해야 할까요?” 최근 주택 소유자들에게 자주 받는 질문입니다. 팬데믹 전후 낮은 고정금리로 주택을 구입하거나 재융자한 분들 가운데는 아직도 3~4%대의 좋은 모기지 금리를 유지하고 있는 경우가 많습니다. 반면 지난 몇 년간 주택 가치가 상승하면서 집 안에는 상당한 에퀴티가 쌓여 있습니다. 문제는 이 돈을 어떻게 꺼내 쓰느냐입니다.

가장 먼저 떠올리는 방법은 기존 모기지를 새로운 융자로 바꾸면서 추가 현금을 받는 캐시아웃 재융자(Cash-Out Refinance)입니다. 하지만 기존 모기지가 3%대라면 신중하게 계산해야 합니다. 필요한 돈은 10만 달러인데 기존의 낮은 금리 모기지까지 모두 새로운 시장금리의 융자로 바뀔 수 있기 때문입니다.

예를 들어 기존 모기지 잔액 50만 달러가 3%대인데 추가로 10만 달러가 필요하다고 가정해 보겠습니다. 캐시아웃 재융자를 하면 기존 잔액을 포함한 새로운 융자 전체가 현재 적용 가능한 금리의 영향을 받습니다. 반면 HELOC이나 2차 융자를 이용하면 기존 50만 달러의 낮은 1차 모기지는 그대로 유지하면서 새로 필요한 10만 달러만 별도의 금리로 빌릴 수 있습니다. 2차 융자의 핵심은 금리가 무조건 낮다는 것이 아닙니다. 기존의 낮은 1차 모기지 금리는 그대로 지키면서, 지금 필요한 자금에 대해서만 새로운 금리를 적용받을 수 있다는 데 있습니다.

대표적인 두 가지 방법을 살펴보겠습니다.

1. 필요한 만큼 쓰고 사용한 만큼 이자를 내는 HELOC

HELOC(Home Equity Line of Credit)은 쉽게 말해 집을 담보로 만든 신용 한도라고 생각하시면 됩니다. 은행에서 10만 달러의 한도를 승인받았다고 해서 처음부터 10만 달러 전체에 대한 이자를 내는 것은 아닙니다. 필요할 때 필요한 금액만 사용하고 실제로 사용한 금액에 대해서만 이자가 발생하는 구조가 일반적입니다. 사용한 금액을 갚으면 정해진 Draw Period와 계약 조건 안에서 다시 사용할 수도 있어 자금 활용이 매우 유연합니다. 예를 들어 주택 리모델링 비용이 공사 진행에 따라 나눠서 필요하거나, 자녀 학비처럼 일정 기간에 걸쳐 돈이 필요한 경우 유용하게 활용할 수 있습니다. 다만 HELOC은 일반적으로 변동금리(Variable Rate)가 적용되기 때문에 시장금리가 움직이면 이자 부담과 월 페이먼트도 달라질 수 있다는 점을 반드시 고려해야 합니다.

2. 필요한 목돈을 한 번에 받는 Home Equity Loan

HELOC이 필요할 때 꺼내 쓰는 신용 한도라면 Home Equity Loan은 일정 금액을 한 번에 빌리고 정해진 기간 동안 원금과 이자를 갚아가는 전통적인 대출에 가깝습니다. 예를 들어 10만 달러를 빌리면 해당 금액을 일시에 받고 처음부터 전체 대출금에 대한 상환을 시작합니다. Home Equity Loan은 일반적으로 고정금리로 제공되는 경우가 많기 때문에 매월 납부해야 할 금액을 예측하기 쉽다는 장점이 있습니다. 사업 자금이나 다른 부동산의 다운페이먼트 등 필요한 금액과 사용 시점이 명확하고, 일정한 월 페이먼트로 상환 계획을 세우고 싶은 사람에게 적합할 수 있습니다. 고금리 신용카드 부채를 정리하는 목적으로 고려하는 경우도 있지만 여기에는 주의가 필요합니다. 신용카드 부채는 일반적으로 무담보 부채인 반면 HELOC이나 Home Equity Loan은 자신의 집을 담보로 하는 대출입니다. 단순히 금리가 낮다는 이유만으로 결정하기보다 상환 능력과 위험을 충분히 검토해야 합니다.

그렇다면 Cash-Out Refinance는 무조건 나쁠까요? 그렇지 않습니다. 기존 모기지 잔액이 많지 않거나 현재 가지고 있는 융자 조건이 좋지 않은 경우, 또는 여러 부채를 통합했을 때 전체적인 월 페이먼트와 이자 비용이 더 유리해지는 경우라면 캐시아웃 재융자가 더 적합할 수도 있습니다. 중요한 것은 금리 숫자 하나만 비교해서 결정하지 않는 것입니다. 기존 1차 모기지의 금리와 잔액, 새로 필요한 금액, HELOC 또는 2차 융자의 금리와 비용, 예상 보유 기간, 월 페이먼트까지 함께 계산해야 실제로 어느 방법이 유리한지 알 수 있습니다.

내 집에 쌓인 에퀴티는 훌륭한 자산입니다. 그러나 같은 10만 달러를 꺼내 쓰더라도 어떤 방법을 선택하느냐에 따라 앞으로 부담해야 할 이자와 월 페이먼트에는 큰 차이가 생길 수 있습니다. 특히 3~4%대의 낮은 기존 모기지를 가지고 있다면 그 좋은 조건을 쉽게 포기하기 전에 1차 모기지를 유지하면서 필요한 자금만 별도로 조달할 수 있는 방법이 있는지 먼저 비교해 볼 필요가 있습니다.

HELOC이 맞을지, 고정형 2차 융자가 맞을지, 캐시아웃 재융자가 오히려 유리할지는 개인의 주택 에퀴티, 소득, 부채비율(DTI), 신용점수와 자금 사용 목적에 따라 달라집니다. 집에 돈이 많이 쌓여 있다는 것보다 중요한 것은 그 돈을 얼마나 현명하게 꺼내 쓰느냐입니다. 큰 금액을 움직이기 전에 융자 전문가와 각각의 방법에 따른 실제 월 페이먼트와 총비용을 비교해 보고 자신에게 가장 유리한 방법을 선택하시기 바랍니다.

Steve Yang, NMLS 451092

Loan Consultant | DRE Broker | MBA

Cell: (213) 393-6334 | (714) 759-2597

iPro Mortgage, Inc.

NMLS 2431724 | DRE 02201387

1440 N. Harbor Blvd. Suite 900

Fullerton, CA 92835 (Appointment Only)

www.ipromortgageinc.com